Номер 16 (1409), 18.05.2018

С некоторых пор в Украине желающие приобрести недвижимость на первичном рынке стали более тщательно подходить к выбору застройщика и использовать существующие механизмы минимизации рисков, связанных с инвестированием в жилое строительство.

Специалисты признают: отечественный строительный рынок становится более цивилизованным и начинает работать по общепринятым в мировой практике правилам. Недобросовестных застройщиков с этого рынка просто вытесняют. Государство на законодательном уровне позаботилось о такой системе безопасности. В частности, оно внедрило фонды финансирования строительства (ФФС), которые стали важными посредниками между застройщиками и покупателями квадратных метров. Что собою представляют эти фонды, каковы их функции и назначение? Сергей Герасименко попросил дать ответ на эти вопросы президента Ассоциации "Объединение финансовых учреждений" Дмитрия Кравченко.

- Что такое фонды финансирования строительства?

- Все мы наверняка помним печально известную "Элиту-центр". Из-за нее и начались первые строительные "пирамиды". После громкого скандала государство приняло решение о необходимости защиты прав инвесторов. Предстояло внедрить инструмент, который бы это предполагал.

Когда мы говорим "инвесторы", то имеем в виду тех, кто покупает недвижимость, которая будет построена в будущем. По сути дела, они вкладывают деньги пока что "в воздух". Потому нуждаются в защите, чтобы это не напоминало стопроцентную лотерею.

Украина решила воспользоваться опытом Польши. "Под копирку" мы переписали их соответствующий закон и назвали его "О финансово-кредитном механизме в сфере строительства". В соответствии с ним была создана система учреждений посредников между застройщиками и покупателями. Одновременно посредники выступают и в роли контролеров.

Этот специальный закон ввел такие понятия, как "фонды финансирования строительства" и "фонды операций с недвижимостью".

Суть ФФС заключается в том, что люди, вкладывающие в него деньги, в итоге хотят получить квадратные метры - квартиру, помещение, офис, паркоместо и т. д. А суть Фонда операций с недвижимостью иная: физлица и юрлица вкладывают в него деньги для того, чтобы получить прибыль.

Эта модель, которую мы позаимствовали, в Польше существовала более 30 лет. И тоже появилась, как и у нас, - после громких скандалов в сфере строительства. Граждане не могли оценить, что собой представляли застройщики, разрешительная документация.

- Какие обязанности вменяются ФФС?

- Такие организации, как управители ФФС, должны делать аудит разрешительной документации, определять целевое использование средств, привлеченных на строительство конкретного объекта, расположенного по четко указанному адресу. Такой подход лишает застройщика возможности покупать на эти деньги новые строительные площадки или достраивать другие объекты.

Государство также сказало управителю: ты должен не только использовать эти средства целевым образом, но и требовать от застройщика подтверждения в виде актов выполненных работ. Причем - ежемесячно.

Государство взяло под контроль и деятельность ФФС: сколько денег он привлек от доверителя, то есть, покупателя и инвестора, и сколько перечислил застройщику.

При этом нужно понимать, что у каждого дома должен быть свой Фонд финансирования строительства. У больших домов может быть даже по нескольку фондов.

- Принято считать, что люди покупают квартиры. Вы же говорите, что они в них инвестируют свои деньги. В чем принципиальное отличие между этими двумя подходами?

- Тут мы основываемся на законе "Об инвестиционной деятельности". Потому что на самом деле мы с вами делаем инвестицию. Именно инвестицию, а не покупку. На первоначальном этапе мы ничего не имеем - просто воздух, который в будущем станет квадратными метрами.

Весь этот инвестиционный процесс детально изложен в статье 4 закона "Об инвестиционной деятельности". В нем четко сказано, что привлечение денег в строительство жилой недвижимости возможно только через такие инструменты, как ФФС, институты совместного инвестирования и целевые облигации.

Институты совместного инвестирования и целевые облигации отличаются от фондов финансирования строительства и фондов операций с недвижимостью. В целом это неплохие инструменты, но нужно учесть, что они многофункциональные. С их помощью можно продавать и металл, и картошку, и квадратные метры. Здесь нет целевого использования денег. И главное - здесь отсутствуют ответственность и контроль над работой застройщиков. Поэтому инвесторы не могут предъявить им свои претензии в случае возникновения проблем.

В то же время ФФС не просто контролирует застройщика. Если тот не выполняет своих обязательств, законодательство предусматривает, что фонд должен его заменить.

При этом новый застройщик не может чувствовать себя свободным от обязательств своего предшественника перед существующими инвесторами. ФФС законодательно закрепляет все их права, заключает ипотеку на весь объект. Люди чувствуют себя защищенными.

- Но такая защита стоит им дополнительных денег. Охотно ли инвесторы на это соглашаются?

- Фонды финансирования строительства, в первую очередь, призваны минимизировать риски. Любой дополнительный контроль, аудит стоят денег. Но это обходится намного дешевле, чем негативные последствия этих самых рисков.

У нас есть немало людей, готовых начинать с котлована для того, чтобы минимизировать свои затраты. А вот минимизировать свои риски они не готовы. Хотя замечено, что там, где плохо контролируются застройщики, часто возникают недострои.

Во многих странах давно действует правило: застройщик должен полностью построить дом, и только потом продавать квадратные метры.

Теперь представьте ситуацию: у вас темпы продажи опережают темпы строительства. Например, вы построили на 30 грн, а продали на 100 грн. В результате получили налог на добавленную стоимость на 100 грн и налог на прибыль - на разницу в 70 грн. Хотя по факту продали то, чего на самом деле еще нет. Таким образом, себестоимость квадратного метра возрастает.

Суть ФФС в том, что пока инвестиционные деньги находятся у него, они не облагаются налогом. Эти деньги должны быть целевым образом направлены на строительство, и до этого момента никакого отношения к прибыли, к НДС и к налогам в целом не имеют. Потому что эти деньги все еще находятся "в пути", это не освоенный строительный фонд.

Именно поэтому деятельность ФФС экономит стоимость квадратного метра, а не раздувает его.

- Сработала ли у нас польская модель?

- Она у нас действует с 2006 года. Хотя и не сильно распространена. На то есть несколько причин. Главная среди них - застройщик неуютно чувствует себя "под микроскопом". Он хочет свободно распоряжаться полученными деньгами. Они ему нужны не только для планового объекта, но и для того, чтобы достроить 10 других, купить новые строительные площадки, вернуть накопленные долги. А ФФС не позволяет все это делать, не позволяет двойных и тройных продаж.

Поэтому в Украине ФФС позволили себе только достаточно уверенные в своих возможностях и очень социально ответственные застройщики с хорошей репутацией.

Имея хорошую репутацию, можно использовать любой инвестиционный механизм - ФФС или институт совместного инвестирования, главную роль все равно играет имя застройщика.

Но если репутацию еще нужно завоевывать, рассчитывать на иностранных инвесторов, то в условиях современной Украины (а это - ориентация на европейский выбор, но одновременно - существующий военный конфликт на Донбассе, падение банковской системы, тотальное недоверие внутреннего инвестора ко всем и всему), то приходится становиться более социально ориентированным и выбирать ФФС.

- Много ли строительных компаний в Украине работают с ФФС?

- Если брать весь строительный рынок, то это, наверное, не более 15 %. В этот пул вошли сильные игроки. Они почувствовали, что жить по-старому уже нельзя, нужно реформироваться. Для них ФФС - это новый тренд, это внедрение в Украине лучшей мировой практики.

Европейцам или американцам не нужно объяснять, что такое ФФС. Для них это абсолютно обычная норма инвестирования в квадратные метры. Все, что находится за ее пределами, для них просто неприемлемо и непонятно. Или находится вне закона.

Этот инструмент работает не только в Польше. Такой же есть и в Германии. Он работает и в США, правда, не во всех штатах, но в большинстве.

Канада вообще решила пойти намного дальше всех остальных, чтобы избежать "мыльного пузыря" в сфере недвижимости, который случился в США в 2008 году. Здесь строительная компания сначала берет все разрешения на строительство и на землю. Но ей запрещено начинать строительство до тех пор, пока она не привлечет от инвесторов не менее 70 % всей стоимости объекта.

Эти деньги с самого начала попадают в ФФС. Он и аккумулирует средства до тех пор, пока не соберутся необходимые 70 %. После этого государство разрешает фонду открывать финансирование строительства.

Благодаря такому подходу в Канаде не наблюдается перенасыщения рынка квадратными метрами. И недостроев у них тоже нет. Честно говоря, меня это очень удивило.

- В отличие от Канады, в Украине наблюдается высокий уровень инфляции. Скажем, до 2013 года договоры уже заключались без привязки к валюте, но с тех пор и доллар вырос, и цена на стройматериалы. В результате мы получили многочисленные недострои. Бизнес многих застройщиков прогорел.

- Он прогорел по другой причине - из-за жадности самих застройщиков. Они набрали дополнительных кредитных обязательств для покупки земли. Исходили при этом из того, что земля - ограниченный ресурс, его больше не становится. Поэтому нужно нахватать много площадок под строительство. И деньги, которые застройщики должны были потратить на конкретную стройку, быстро ушли на другие цели. Вся надежда у них была на то, что они доберут их позже. А тут - инвестиционный коллапс. Долги возрастали, продаж становилось меньше. А ведь нужно было еще и кредиты оплачивать.

Я думаю, что это яркий пример финансовой неграмотности. Каждый должен заниматься своим делом. Строители должны строить. А вопросами финансирования - другие институты, в том числе, ФФС.

Бизнес грамотного застройщика, который ориентируется на четкое планирование, не должны парализовать курсовые скачки. Он всегда хеджирует свои риски.

Скажем, если у застройщика есть свободный ресурс и он знает график своего строительства, то может закупить стройматериалы наперед. Можно на металлобазе купить металл, это первое, что у нас привязывается к доллару. Поскольку это экспортно ориентированный товар. Риски, таким образом, застрахованы. Застройщик спит спокойно.

Но проблема многих украинских застройщиков в том, что как только они привлекают первую гривну, то сразу начинают считать: если 30 копеек - это себестоимость квадратного метра, то остальные 70 копеек они могут сразу класть в свой карман. Что они, собственно говоря, и делают.

Если бы у нас гривна была стабильной валютой, то не было бы проблем. Но у нас другая ситуация. 70 копеек застройщик забрал, потратил и даже влез в долги. А затем произошел скачок себестоимости, все подорожало. И денег на достройку уже нет.

Если у застройщика много объектов, хотя бы 10, то за их счет можно постоянно достраивать то, что начато ранее. Но если их у него меньше, если он привязан к конкретному региону, к конкретным покупателям и если стройка остановилась, то она будет стоять и дальше. Потому что такому нерадивому застройщику никто денег больше не понесет.

- Какой инструмент спасет застройщика в такой кризисной ситуации?

- Такого инструмента, способного спасти его на все 100 %, просто нет. А вот для инвесторов Фонд финансирования строительства может быть спасательным кругом. Как минимум, он упредит подобную ситуацию, не дав недобросовестному застройщику финансирование. В крайнем случае, он может инициировать его замену.

- Прошел слух, что строительные компании хотят вернуться к предыдущей схеме, по которой они сами строят и продают квадратные метры. Насколько это соответствует действительности?

- Я бы изначально спросил у застройщиков, хотят ли они этого? Большинство строительных компаний будут против. Если это крупная компания, то она имеет хоть какой-то финансовый инструмент - свой, либо же банковский, либо дружественной финансовой компании, с которой у него уже сложились долгосрочные отношения. И менять она его вряд ли будет. По одной простой причине: это все равно, что бросить старого друга, который тебе еще очень сильно помогает, подставляет плечо в самые ответственные моменты.

Те, кто говорит, что они напрямую собираются продавать, - это лукавство. Так могут говорить только теоретики. Строитель-практик подобного никогда не скажет.

Да, ФФС тяжел для многих застройщиков. Но те из них, кто на него пошел, вряд ли теперь от него откажутся. В противном случае они столкнутся с дополнительным налогообложением, что приведет к удорожанию квадратного метра. А делать это в условиях повышенной конкуренции на рынке - это самое последнее, на что они могут пойти.

Поэтому это миф. Подобное могут обещать только те, кто вряд ли строит жилую недвижимость.

Подготовлено по материалам
Национального пресс-клуба
"Украинская перспектива".