Номер 20 (1460), 6.06.2019

Заметка Артема ПЕРФИЛОВА "Покупают не квартиру, а соседей", опубликованная в нашей газете 21 марта с. г., вызвала недюжинный читательский интерес. В силу чего мы предложили автору развить эту тему.

В этот раз гораздо больше будет про продавцов, чем про риэлторов. Потому что речь пойдет о формировании цены на недвижимость.

Так вот, начнем с того, что дорого.

Да, дорого, уважаемые друзья, обходится нам всем содержание тех, кто является основным покупателем недвижки. Когда-то мы с коллегами делали обзоры по разным "недвижимым" темам. Когда речь заходила об аудитории, которая имеет возможность позволить себе покупку квартир и домов в Украине, то здесь вышел небольшой конфуз. Выяснялось, что происхождение денег, за которые покупается недвижимость, конечно же, никто не отслеживает. И почему-то чаще всего покупателями оказывались госслужащие: чиновники, депутаты всех мастей, силовики (полиция, работники судов). Неоднократно мелькала история с милиционером, который приволок в агентство мешок налички и потребовал домину на 500 квадратов с бассЭйном. Я так подозреваю, что это некий собирательный образ - явно милиционер был не один, судя по контингенту закрытых коттеджных городков. Оттуда и пошли основные тренды: запросы на четырехметровые заборы, усиленную безопасность, "штобы па-багатому" и "элитненько".

Эта же аудитория (назовем ее для краткости "госслужащие") активно скупала и квартиры - для лучшей сохранности последующих мешков с наличностью. Весь этот процесс до 2008 года активно подогревался риэлторами, которые охотно продвигали (да чего уж там - до сих пор продвигают) единый по всем фронтам слоган: "Будет токо дорожать!"

Погодите отвлекаться, я не зря пишу эту предысторию. От этих процессов реально зависит стоимость недвижки в нашей стране и сегодня. Следующими в списке потенциальных покупателей стоял крупный и средний бизнес - собственники, топ-менеджеры. И только после них следовала узенькая прослойка моряков и, гораздо позже, еще более узенькая прослойка айтишников. Ну и совсем чуть - мелкие предприниматели, наемные работники, люди других профессий, те, кто меняет недвижку, хочет разъехаться и т. д. Из-за немногочисленности этих категорий риэлторы при ценообразовании и при работе с клиентами делали ставку именно на госслужащих. И до сих пор делают, хотя рынок уже в какой-то степени изменился.

Какие изменения?

Да всё просто.

Во-первых, "не будет токо дорожать". Последний не очень значительный всплеск по ценам был в 2014-15 годах - недвижку в Одессе покупали переселенцы. Ну и еще подогрел рынок банковский кризис, когда вдруг выяснилось, что лучше иметь пару квартир, чем держать накопления на депозите. Сейчас, еще и при активном строительстве, при активной эмиграции, число предложений превышает спрос, и перелома ждать неоткуда. Да, риэлторы говорят, что качественных предложений мало, это правда. Но им, собственно, взяться неоткуда, потому что мы (граждане Украины) не научились ни следить за своей недвижимостью, ни распоряжаться ею. Предложения на рынке не ахти. Но не факт, что именно ваше - ахти.

Во-вторых, молодежь больше интересуется путешествиями, чем недвижимостью. И, я думаю, правильно делает. Мода на "дом-крепость" с пятью спальнями и десятью сотками прошла. За домом нужно следить: отапливать, убирать, менять коммуникации, которые сильно износились с советских времен. Это напрягает. Дом, расположенный в спальном районе или в пригороде, вынуждает тратить время на дорогу на работу. При растущем траффике это становится неинтересным. Можно просто снимать стандартную квартиру поближе к работе и не парить себе мозг. Конечно, хорошо, когда предки оставляют что-то в наследство, но это не является основным условием для качественной жизни. Не обязательно горбатиться 20 лет на покупку "стюдио" на десять квадратов. Можно жить здесь и сейчас, просто снимая квартиру. И эти затраты, заметьте, не будут основными. Остальной доход тратится на путешествия - оказывается, это полезно.

В-третьих, мы наконец-то приходим к тому, что квартира не может существовать отдельно от многоквартирного дома. То есть, хорошо, когда она есть. Но к ней же прилагается районный ЖКС или еще какая-то компания, практикующая навыки отечественного управления в стиле "собрал со всех денег и придумал, куда они делись". Оказывается, имуществом нужно заниматься - управлять, принимать решения, ломать голову над тем, кто будет убирать, вкручивать лампочки, менять коммуникации, освежать ремонты общих помещений. Конечно, если вы хотите, чтобы ваша недвижка стоила тех денег, за которые вы ее намерены продать.

Ладно, очень долгое предисловие. Я вас пойму, если не дочитаете. Поэтому перехожу к делу. Стоимость недвижимости у нас по сей день (это отголоски начала и середины 2000-х) формируют следующим образом:

1. Надежда на то, что появится госслужащий с мешком денег и, не торгуясь, ухватится за вашу квартиру. Это влажные мечты, доставшиеся нам от 2002-2007 годов, когда такое действительно происходило.

"Когда-то эта квартира стоила миллион!" - эта мысль до сих пор не дает покоя владельцам недвижимости. И это даже не попытка впрыгнуть в уехавший 12 лет назад поезд. Это упоительное строительство альтернативной реальности, в которую продавцы пытаются погрузить еще и покупателя. Ну и, конечно, эмоциональный фактор: "Оно ж свое всегда ближе к сердцу, расставаться не хочется. За дополнительные деньги расстанусь, так уж и быть".

2. Формирование цены путем анализа предложений. "Я вот видел, что за столько продается и накинул еще десятку для торга". Ну, знаете, это круто, что вы интересовались, но, мне кажется, иногда надо интересоваться тем, не за сколько продается, а за сколько покупается. Ну, типа, сколько у покупателя есть денег. Очень жаль, что не мешок? Действительно, очень жаль. А с риэлторами советовались? Да, советовались, но они говорят, что это стоит дешевле. "Однозначно, врут - сбивают цену", - уверены наши продавцы. Может, и сбивают, но иногда стоит прислушаться к мнению какой-никакой, но экспертной стороны, а не гнуть свою линию только потому что "сосед Коля 15 лет назад продал свою хату в два раза дороже, и я тоже хочу".

Напомню, что сейчас рынок покупателя, но об этом, к сожалению, забывают иногда даже риэлторы, многие из которых по-прежнему заточены на работу "с мешком денег". Почему я так решил? Да потому, что слишком часто мне говорят, что "нужно накинуть" даже не спросив, а сколько у меня есть. А бывало, что так говорили даже до того, как я сказал, что конкретно мне нужно. Типа, такая фразочка, слово-паразит - вылетает автоматом "нужно накинуть, вы же понимаете?"

3. Еще один способ сформировать цену - тоже явно из "тех" годов, но всё еще доминирующий. Был объект, который я хотел авансировать, и вдруг оказалось, что он резко подорожал. На ровном месте. Причина? "Я понимаю, что цена не совсем рыночная, но понимаете, мне столько нужно"... "Поймите, им нужно больше - они не могут разъехаться за эти деньги"... "Они ничего не найдут за такие деньги"... Очень рад за них, хорошо, что нас уже они нашли. Почему никто не скажет этим людям: "Понимаете, ваша квартира столько не стоит"... "Понимаете, покупателю очень нужно"... "Понимаете, у него тумбочка для денег не такая уж и большая, а жить где-то хочется"?

4. Месторасположение. Заметьте, друзья, это аж четвертый пункт в формировании цены. Хотя при цивилизованном рынке он должен быть первым. Про то, что вся недвижка в Одессе расположена в центре и возле моря, я уже писал. Добавлю к этому, что не всегда "квартира в центре" стоит тех денег, которые за нее просят. Я нашел трехкомнатный "клоповник" (глаза разъедало от запаха) в самом центре за 27 тысяч. "Золотая жила"? Я тоже так думал, но, выявилось одно маленькое "но" - рядом находился офис строительной компании, и большинство квартир в этом доме было выкуплено этой же компанией. Как поступают застройщики с такими домами - спросите у бывших жителей домов возле Староконки и в "Климовском квартале". Бодаться с корпорациями - слуга покорный. Да, позже оказалось, что строительная компания предлагает собственникам двадцатку и не идет на уступки. Как поступили собственники? Накинули еще чуть-чуть и позвали риэлторов, которые, в свою очередь, докинули свой интерес. Нуачо, трешка на Базарной за такие деньги! Но, с "сюрпризиком"...

Если серьезно, бывает обратная ситуация: люди сидят на мешке с серебром и одновременно жалуются на жизнь. Ну типа, смотрите, это моя коммуна возле Дерибасовской, а выглядит так, как будто это общага на Ленпоселке! Караул, куда смотрят коммунальщики! Ну так продай свой гадюшник, купи полноценную квартиру. "Не, шо я лох, штоле, у меня из окон Оперный видно". Ну, чувак, значит, тебе нравится жить в клоповнике, такая твоя жизнь.

А старые дачи на Фонтане? Сгорбленная бабуля в галошах из 1950-х годов бредет в дворовой туалет. Жрать ей нечего - сажает картошку и капусту на земле, которая стоит сотни тысяч денег. И что, думаете она продала деревянный сарай, купила себе четыре квартиры, три сдала и в одной поселилась сама, а на вырученные деньги поехала с альфонсом в круиз? Нет, она пошла жаловаться в чей-то партийный офис на адские условия жизни. От денег за свою недвижку отказалась, само собой, потому что есть привычка, потому что "родиной не торгуют", потому что "зажрались капиталисты проклятые - когда уж эта мировая революция наступит?".

Ну а если вернуться к тем, кто всё-таки что-то продает, то у него логика такая: "Точно такая же квартира в центре ушла за эти деньги. А вдруг покупатель не заметит, что это не центр? Поэтому не будем указывать улицу и вообще о ней говорить не будем, давайте только о хорошем, например, о ремонте".

5. Ремонт. Да, частенько продают ремонт, который, допускаю, может стоить дороже самой квартиры. Да, вы тут мучались, всё сносили, всё меняли, облагораживали, делали "для себя". И что? Кто-то из вас допускает, что все эти ваши арки, колонны, завитушки, балясины, аляповатые фактурные обои голубых и розовых цветов с позолотой, кровати с паланкинами в хрущевках, нужны не всем? Чем хотите подкупить? Может, пылесборником в виде венецианской штукатурки? Или ванной комнатой, облицованной темно-багровой, а то и черной с вензелями плиткой, в которой почему-то хочется кого-то убить? Может, лепниной с черной плесенью, которая образовалась, из-за того, что вы сэкономили на вентиляции, в квартире долго никто не живет, и вас харит ее отапливать? Давайте смотреть правде в глаза - или вы десятки лет ищете любителей китча и быкоко с мешком денег, или примите за факт, что ваш ремонт вы не продадите за те деньги, которые на него потратили. Кстати, миф о том, что можно купить квартиру-раздолбыш, сделать ремонт и продать дороже, тоже силен. И тоже идет еще с 2007 года, когда квартиры еще росли в цене. Сейчас - забудьте. От этого отказались даже ремонтные бригады, у которых в штате есть люди на зарплате, налажены процессы и поставка дешевых стройматериалов. Если что-то хотите самостоятельно сделать для продажи, то просто уберите в комнатах и подклейте обои. Как говорит мой товарищ: "Намажьте губы" вашей квартире. На сверхценники рассчитывать не стоит.

6. Состояние дома в целом. Этот фактор вырос за последний десяток лет. Да, теперь считается важным наличие в доме ОСМД или кооператива с активистом-председателем. Уборка лестничных клеток и двора, своевременный ремонт крыш, общих коммуникаций, установка теплового счетчика, внятные договоры с поставщиками коммунальных услуг, порядок на чердаке и в подвале - как полагаете, всё это важно для покупателя? Вообще, наличие активистов - это сегодня плюс к вашей квартире, плюс к ее цене. Если же ваши соседи - наркоманье и алкаши, то это и ваши проблемы тоже - не повезло именно вам, а не им.

7. Расположение квартиры - средний этаж, подвал, чердак. Этими вещами всё еще хвастаются и за них "накидывают". В целом, конечно, это важно. Но, без пункта № 6 - "Состояние дома в целом" - бессмысленно. Даже если на среднем этаже гиперремонт, квартира все равно будет зависеть от общедомовых коммуникаций. Если они в жопе - то и вы там же со своим средним этажом и гиперремонтом. Что касается щедрых обещаний: "Можно приватизировать подвал или чердак", то с этим нужно очень осторожно. Ибо по закону нежилые помещения в многоквартирном доме принадлежат не тем, кто их первый захватил, и не тем, кто возле них живет, а всем-всем совладельцам квартир в доме.

8. Откровенная дезинформация. Нередко позволяет "набить цену". Например, почти всегда говорят "крыша сделана" или "подвал в порядке" в надежде на то, что покупатель туда просто не полезет. А если полезет? Значит, продавец выглядит откровенным лгуном, и покупателю с ним не хочется иметь дело. Или пусть делает хорошую-прехорошую скидку. Среди других часто лживых месседжей: "Возможность поставить машину" (если договоритесь в битком набитом машинами дворе); уже упомянутый: "Можно приватизировать подвал или чердак" (в обход соседей, если пойдете на серые схемы и с нарушением закона); "Дом в очереди на капитальный ремонт" (нам обещали в ЖКСе, и мы веруем в них)...

9. Продажа мифов. Это вообще потрясающий пункт. Квартиры "с историей": "Здесь жил и работал профессор Кислыхщей - звезда медицины мирового значения"... "Это квартира известного писателя Гиперлупова"... И самый маклерский сок - совсем для наших людей, которые любят всякие лото и прочую шару: "В этой квартире жили многие поколения зажиточных людей, поэтому вы наверняка найдете где-то здесь тайник!"

Друзья-риэлторы, этот текст не претендует на аналитику и ни в коем случае не является камушком в ваш огород. Я реально ценю ту помощь, которую вы мне оказываете. Жду вас в эфирах нашего медиапространства. И жду ответного поста про покупателей - уверен, о них тоже можно рассказать много всего интересного. И про шаровиков, которые свято уверены, что цену можно сразу скостить в два раза. И про "гастролеров", которым нравится бесцельно шариться по показам. Расскажете?