Номер 25 (1465), 11.07.2019

Я не враг всего нового, прекрасно осознаю все преимущества новостроя, но кучу позитива все равно перевешивает куча негатива.

Конечно, мое личное, особенное, субъективное, упертое мнение, не соответствующее реалиям отечественного рынка.

Что же меня смущает в украинском новострое?

1. Формат

В цивилизованном мире отказываются от строительства жилых домов выше 7-10 этажей; такие застройки рано или поздно превращаются в "гетто", в "шанхаи" и т. п. И только постсоветское пространство имеет особый путь развития - оно гордо шествует по старым чужим граблям, доказывая, что эволюцию не ускорить. Плевать на то, что пожарные лестницы не достают. Плевать на ветер и хреновую инсоляцию. При наличии огромных территорий мы рубим деревья в городе, строим плотненько 20-30-этажные жилые комплексы, а потом сами же жалуемся на чрезвычайную концентрацию человеко-людей на один квадратный километр.

Мало того, мы это строим еще и на границах с городом - в тех районах, где нет недостатка в земле и можно было бы взять за основу коттеджную застройку с единым обслуживанием. Но, нет. Так не принято. Или принято, но не для средних умов и не для среднего класса.

Я лично не хочу жить в "муравейнике". Мне не нравится куча народу в одном доме и куча машин под домом.

2. Способы продаж

Да, у меня личная моральная травма времен всех МММов и "Элайсов", а потом - надутого строительного пузыря, когда я, как журналист, регулярно общался с обманутыми пайщиками, инвесторами, членами строительных кооперативов и т. д. Все они активно возмущались коварством застройщика. И все почему-то знали, что по договору они разделяют риски вместе с застройщиком, но продолжали говорить: "Так же нельзя - это же обман!". А на вопрос, почему не берут сданное в эксплуатацию жилье, отвечали: "А вы видели, сколько оно, готовое, стоит?! С котлована же дешевле!" После этих ответов я впадал в логический ступор и дальше мог говорить только о погоде.

Помните фирму "Златоград"? А я помню, как некоторые мои знакомые восторгались, изучая планировки чудного жилого комплекса "Золотое руно" на 1-й станции Люстдорфской дороги. Помню, как застройщик, не выкупив всех участков, выкопал котлован кривой формы - чуть ли не между частными домами. И поставил рядом ржавую машину-кран. Потом я узнал, что есть термин "ведромахание" - так застройщики называют имитацию строительства. Помню, что фирма, которая собирала деньги, хвасталась, что у нее есть разрешение на строительство, но оказалось, что это разрешение на строительство забора (ну, не обманули ведь - есть разрешение!) Помню отдел продаж, в котором заверяли, что "были небольшие задержки, но сваи-то уже везут!" Помню борд "Золотого руна" возле строительной площадки, который провисел чуть ли не до 2010 года. Помню, как на заседании исполкома горсовета один из вице-мэров сказал, что эта стройка "имеет признаки мошеннической схемы". Мы выдали этот синхрон на ТВ вместе с накопанной информацией о стройке. И на следующий день получили от застройщика угрозы подать в суд на телекомпанию, ибо мы дали неправдивую информацию и обязаны извиниться. Под здание телекомпании пришли инвесторы с плакатами и выкриками типа: "Подлые журналисты мешают строить дома!", "Лживые репортеры забирают наши квартиры!" и т. п. Руководство ТРК не захотело идти на конфликт и... выдало извинения. Извинения за то, что людей предупреждали о возможном мошенничестве. То есть, эти люди (инвесторы) сами потребовали извинений просто за предположение, что их хотят обмануть. Я тогда крепко задумался: зачем этим людям моя работа по сбору информации? Они ведь такие умные: сами все знают, все умеют, а тут я со своими дурацкими советами лезу. Да гори оно всё огнем! Но что же осталось от этих инвесторов? Тема на Одесском форуме под названием: "Строительная компания Златоград... Кто что знает..." А что осталось от самой стройки - мне нужно напоминать? Нужно ли напоминать, что риелторы тоже продавали этот ЖК (как и многие другие), наверняка используя ту же работу с возражениями, что и сейчас. "С котлована дешевле"? Но если в "нацiональне лото" выиграть, то будет еще дешевле!

Знаю, что могут сказать: "Это было тогда - сейчас по-другому"; "Нужно работать с надежными застройщиками"; "Многие купили и довольны"... Друзья, не льстите ни себе в частности, ни украинской экономике в целом! Конечно, есть примеры фирм, достраивающих дома. Но один факт: самые надежные-пренадежные застройщики всё еще предпочитают строить не за свои, а за ваши деньги. И при "форс-мажорных обстоятельствах" типа скачущего курса бакса, им всегда легче заморозить стройку за ваши деньги, чем докладывать свои. Это рыночно и вполне законно - по договору, который вы подпишете с ними. И все суды это подтвердят. И никакой "хороший депутат", "друг-прокурор", "знакомый журналист" не помогут, если стройка остановится. Короче, нужно читать то, что подписываете при покупке. Кстати, заметили, у нас такую сделку до сих пор называют "покупкой", хотя по сути это инвестирование? Деньги в обмен на возможную выгоду. С некоторыми рисками.

3. Инфраструктура

Которой тупо нет. Ею не занимаются ни застройщики, ни государство. Можно долго спорить, кто обязан это делать. Они и спорят, тыкая друг в друга пальцами. А мы "голосуем гривной", то есть покупаем квартиры без инфраструктуры. Даже не думая о том, где ставить машину (нет паркингов, слишком плотная застройка), в какой садик и в какую школу будут ходить дети. А зачем? Тем более, что "нам застройщик обещал садик". Ну сначала обещал, а потом передумал и засадил туда еще две многоэтажки. Это ж выгоднее, правда? А все остальное - садики, школы, больницы, дороги, театры, скверы - все это невыгодная хрень. Кстати, застройщик прав. Это действительно невыгодно. Да и зачем строить, если и так купят? Невыгодно также вкладываться в коммуникации. Недавно узнал, что на Французском бульваре недостаточно мощностей для подачи воды и для водоотведения. Поэтому невозможно дальше строить высотки...

Короче, если вы являетесь бездетным фрилансером, у которого нет машины и который редко выходит из дому, - украинский новострой именно для вас!

4. Качество

Анекдот про слишком тонкие стены и обои - это даже мягко. В новостроях мы имеем:

- стяжку, которую вам придется переделать;

- окна, которые вам придется поменять (никогда не сталкивались с объявами "продам окна из новостроя"?);

- сгорающий несгораемый фасад;

- фасад, покрашенный пробниками красок;

- недосушенный газобетон;

- отсутствие шумоизоляции;

- трубы не тех диаметров, которые нужно было ставить изначально;

- бетонная парадная без излишеств;

- отсутствие специальных мест для установки кондиционеров;

- протекающие крыши (знаю людей, которые вернулись жить из новостроя в хрущевки - из-за того, что у них потекло);

- протекающие стеклянные фасады (зато красиво);

- нарушение большинства норм пожарной безопасности;

- невыполнение техусловий для подключения электроэнергии, воды, газа;

- сдача в эксплуатацию объектов, которые полностью готовы только на бумаге...

Этот список далеко не полный, и вы сами можете его продолжить. При таких раскладах нужно сначала отучиться в ОГАСА и только после этого идти выбирать что-то путное. Ну или на слово поверить отделам продаж: "Все новое! Все современное! Квартира-студия в ЖК "Бертольд Шварц" ждет вас!"

Добавьте к этому всеобщий ремонт, который будет продолжаться в доме еще лет десять - с перфораторами, болгарками, цементной пылью и засранными лифтами. А жить вообще когда?

5. Управление

Это мое любимое. Как правило, новострои управляются дочерними конторами строительных компаний. Они сами, без участия владельцев квартир, создают кондоминиум, сами назначают председателя, сами заключат с ним договор, сами ставят тарифы, которые им нравятся. Есть такое понятие, как "карманное ОСМД", после которых многие жители новостроев предостерегают тех, кто живет во вторичке: "Ни за что не создавайте ОСМД. Вот у нас ОСМД и всё хреново!" Да хреново не потому, что ОСМД, а потому что вас отстранили от участия на начальном этапе. Естественно, собрать жильцов пятисот квартир, создать реально свое ОСМД и дать отпор зарвавшимся управляющим очень и очень сложно.

На Таирова есть новостройки, в которых хитромудрый застройщик (тире управляющий) вечно придумывает всё новые иезуитские штуки. То захватывает и перекрывает лестничные клетки и чердаки, то ставит шлагбаум и взимает каждый день со всех жильцов деньги за въезд во двор, то приватизирует котельную. Тарифы у него - максимальные из возможных. Благоустройство - минимальное. Сам управляющий ходит с пистолетом и внушает оробевшим жильцам, что они здесь никто, всё принадлежит ему, поэтому он будет делать что хочет. Прямым текстом. Отечественные инновации в управлении недвижимостью, что еще сказать...

Кстати, продажей технических помещений, которые по идее должны принадлежать жильцам, вообще грешит абсолютное большинство застройщиков. Опять-таки, с них этого никто не требует, законов мы не знаем - почему не продать?

Я никого не уговариваю насчет новостроя. Есть много плюсов. Многим действительно все подходит. Мне - нет. Минусы перевесили.

Артем ПЕРФИЛОВ.