Номер 38 (783), 30.09.2005

Настолько забытое, что термин "ипотека" для многих нуждается в пояснении. Итак, ипотека – это долгосрочный кредит под залог недвижимого имущества, в основном домов или земли. До 1917 года существовали так называемые ипотечные банки, деятельность которых специализировалась именно на таких кредитах. Но с приходом к власти большевиков и выхода Декрета о земле, ипотечный кредит (и соответственно, банки) прекратил свое существование.

Сегодня институт ипотечных кредитов вновь начал расцветать, притом не только потому, что вновь появились собственники земли, но и потому, что для многих оказалось, что ипотечный кредит – единственная реальная возможность приобрести свое жилье.

Именно с точки зрения приобретения жилья путем получения долгосрочного кредита и рассматривался вопрос об ипотеке в Украине на каскадном (трехступенчатом) заседании представителей правительственных структур (замминистра финансов Украины В. Лисовенко, заведующий секретариатом Комитета ВР Украины по вопросам строительства, транспорта, ЖКХ и связи, народный депутат Ю. Манцевич, председатель комитета по вопросам законодательства, советник президента Ассоциации специалистов по недвижимости Украины В. Несин, первый зам. председателя Госкомитета Украины по строительству и архитектуре А. Беркута, председатель Государственного фонда содействия молодежному строительству В. Омельчук), а также представителей крупных банков (в том числе представителя Нацбанка, первого зампреда правления Государственной ипотечной организации – ГИО – при Министерстве Финансов Украины С. Святко, представителя "Райффайзенбанка Украина", представителя Ассоциации украинских банков В. Сабищенко). Кроме того, в заседании приняли участие исполнительный директор Украинской национальной ипотечной Ассоциации – УНИА – А. Сергеев и представители от проекта ЕС "Установление правил и законодательства ипотечного рынка в Украине" – руководитель проекта Пьер-Ив Дивизиа и специалист по ипотечному кредитованию Лайф Андерсон.

Поскольку в заседании принимали участие журналисты со всей Украины, то трехступенчатое заседание вылилось в три пресс-конференции.

Представительность заседания, присутствие на нем правительственных чиновников свидетельствует о том, какое большое значение придается ипотечному кредиту, а направленность рассматриваемых вопросов однозначно говорит о том, что государство видит в ипотеке основную возможность разрешения жилищного вопроса в Украине, поскольку строительство социального жилья находится и еще неопределенно долгое время будет находиться в плачевном состоянии.

Здесь снова необходимо дать пояснение тем, кто не очень понимает механизм ипотечных ссуд. У таких людей сразу может возникнуть вопрос, что можно заложить, чтобы получить кредит на покупку или строительство жилья, если жилья, которое можно заложить, еще нет? В том-то и дело. Если у заемщика нет другого жилья, земли или другой недвижимости, которую можно предъявить к залогу (в том числе и совокупному), то можно заложить покупаемое или строящееся жилье. Выплачиваемые банку проценты будут выглядеть как арендная плата, поскольку это жилье до полной выплаты считается имуществом ипотечного банка-кредитора. И только после окончательного расчета с банком оно переходит во владение заемщика.

Вот такая упрощенная схема ипотечного кредитования. Однако, как подчеркнул замминистра В. Лисовенко, на сегодня до конца не разработано законодательство по ипотечному кредитованию, лишь подготовлен для слушания пакет из 20 законов, не выработаны стандарты (хотя многие банки в том или ином варианте уже дают ипотечные ссуды). Большая роль отводится ГИО, поскольку государство должно в какой-то мере подставить свое плечо банкам, дающим ипотечные кредиты. В обязательном порядке в ипотечном кредитовании должны принимать участие страховые организации. Поскольку ссуда дается на длительные сроки (до 30 лет), то необходимо страховать как объект залога, так и самого заемщика. И тем не менее, полностью исключить риски, в том числе политические или связанные с инфляцией, – невозможно.

Как удалось выяснить, срок кредита не может превышать разности между возрастом ухода заемщика на пенсию и его возрастом на момент заключения ипотечного договора. Если разность такова, что о долгосрочном кредите (а лишь такие кредиты по ипотеке выгодны банку) нет речи, то кредит может быть выдан лишь при наличии гарантов – например, детей.

В связи с последним у присутствующих возник вопрос. Имеет ли право заемщик через год-два вернуть ссуду, взятую на 20-30 лет, сэкономив таким образом на процентах.

Такой момент банк может рассматривать как убыточный, нарушающий финансовую запланированную стабильность. И хотя такие случаи бывают, пока четкого законодательства для таких вариантов нет. В среднем же нередки досрочные возвраты ссуды через 5-7 лет.

Если вернуться к вопросам о рисках при ипотечном кредитовании (хотя ипотечный кредит считается самым защищенным из кредитов),то возникает вопрос: может ли банк менять ставку кредита в связи с инфляцией, которая за период кредитования может достигнуть значительного процента? Как было пояснено представителями банковских структур, все зависит от изначального договора, в котором указывается, производятся ли выплаты по фиксированной или по плавающей ставке. Например, "Райффазенбанк" предпочитает плавающую ставку, но размер ее увязывает со ставкой депозита. Так, если финансовая ситуация в стране такова, что депозитная ставка растет или наоборот падает, то, соответственно, равная ей ставка по кредиту тоже растет или падает.

Возник и еще один немаловажный вопрос. В случае невыплаты кредита банк, как собственник жилья, имеет право выселить из него несостоятельного должника? Во многих странах Европы (ипотечное кредитование жилья имеет большой вес в Великобритании и Дании, а в Восточной Европе – в Венгрии и Wехии) страховые агентства в свои договоры включают пункт, позволяющий им возместить в той или иной мере выплаты, уже сделанные заемщиком. В Украине пока твердых законов и стандартов взаимоотношений банка, заемщика и страхователя, этики этих взаимоотношений – нет.

Особое положение занимают в вопросе ипотечных кредитов ссуды под молодежное строительство. Если в кредитовании по ипотечной схеме взрослого население требуется ряд документов, подтверждающих их достаточный финансовый рейтинг, то для молодой семьи для того, чтобы ее поставили на очередь на льготное кредитование, достаточно справки о наличии работы и справки о постановке на квартирный учет (как нуждающихся в жилье). На сегодня такая очередь по Украине достигла 100 тысяч молодых семей. Чтобы ее разгрузить, предлагается альтернатива: молодая семья берет ипотечную ссуду, а ее гарантом выступает Государственный фонд содействия молодежного строительства, который, к тому же, берет на себя компенсацию львиной доли ставки выплачиваемого кредита (при ставке в 12 % государство выплачивает 9,5 %).

Вот примерная ситуация на рынке ипотечных услуг в Украине.

По данным Украинской национальной ипотечной Ассоциации (УНИА) доли кредитов таковы: кредиты, предоставленные физическим лицам с целью приобретения ими жилья под его залог – 7,8 %, с потребительскими целями под залог жилья – 27,01 %, с целью строительства жилья под залог незавершенного строительства и земельного участка – 6,8 % и с разными целями под залог права требований по инвестиционному договору по строительству жилья – 58,4 %.

При этом, если общая сумма ипотечных кредитов на приобретение жилья, подсчитанная по всем банкам, предоставляющим такую услугу, была в июле 2004 г. 2493010 грн, то к январю 2005 г. эта сумма достигла 2950892 грн, к апрелю – объем кредитов уже равнялся 3682201 грн, а в июле он достиг 5625274 грн. Отсюда видно, что ипотечные кредиты оказались взаимопривлекательными как для банков, так и для заемщиков.

Рост объема ипотечных кредитов неминуемо должен привести к снижению кредитных ставок конкурирующих банков. Это, в свою очередь, должно привести к увеличению числа заемщиков, то есть, к увеличению спроса на жилье. Возникает в связи с этим вопрос. Не приведет ли такой повышенный спрос к удорожанию жилья, цена на которое уже сегодня неадекватна его себестоимости строителям (хотя на вторичном рынке жилья цены еще более неадекватные)?

Правда, есть и второй фактор: спрос рождает предложение, увеличение спроса на жилье ведет к увеличению объемов строительства, что должно привести к снижению стоимости жилья. О том, как эти процессы будут влиять друг на друга, куда повернет вектор стоимости жилья – вопрос пока открыт. Прогнозы делать никто не решается. И этот вопрос журналистов остался без ответа.

Елена КОЛТУНОВА.