К оглавлению

Судьбы незавершенок, или объектов незавершенного строительства (ОНС), тема серьезного разговора, состоявшегося в пресс-клубе рыночных реформ.

Объекты незавершенного строительства стали предметом приватизации еще с 1992 года. Однако, вначале темпы приватизации были настолько малы, что за 4 года по всей Украине нашлось желающих на приватизацию всего 60 объектов. Пик приватизации пришелся на 96- 97-й годы (67,7 %). На сегодняшний день по всей Украине приватизировано около 2000 объектов (из них в Одесской области всего 87).

Какова же дальнейшая судьба выкупленных объектов? Цифры далеко не обнадеживают. Строительство только 186 объектов из упомянутых 2 тысяч завершено или находится в стадии завершения (по Одесской области - 9 из 87). Остальные объекты стоят, продолжают разрушаться, становятся окончательно убыточными для своих новых хозяев и технически небезопасными.

Здесь сразу возникают два вопроса: нет ли штрафных санкций по отношению к новым нерадивым хозяевам, и зачем нужно отдавать в руки физическим или юридическим лицам госсобственность без гарантии ее дальнейшей полезной эксплуатации?

На вопрос первый государство вынуждено застенчиво закрывать глаза, поскольку и оно в свое время оказалось не на высоте (сами не сделали, а от нас чего требуете?). Во-вторых, государство от приватизации ни в коей мере не в накладе. Замороженный объект "кушает" деньги за милую душу: арендная плата за землю, содержание объекта в относительно неаварийном состоянии, охрана от окончательного разворовывания и т.д. Все эти расходы государство с удовольствием перекладывает на плечи покупателя. Более того, с 1996 года приватизация объекта незавершенного строительства принесла в казну 34,2 миллиона долларов США. И еще один немаловажный агрумент - те объекты, на которых уже начались строительные работы, - это новые рабочие места. Если подсчитать всю сумму рабочих мест, созданных при завершении уже упомянутых 186 объектов, то она окажется равной 6586. Самый скромный объект в среднем дает работу 50 парам рук, а на некоторых трудятся до 500- 600 человек (есть фирмы, обеспечившие работой до 1000 человек).

Исследования показали, что в среднем покупатель завершает строительство объекта за 2 года. Почему же так сложно идет завершение строительства и ввод объекта в эксплуатацию в более чем 80 % случаев? Причин много: переоценка своих сил, денежный просчет, бюрократические препоны, встающие перед новым собственником и т.д.

Кто же становится собственником ОНС? В подавляющем большинстве - это юридические лица. Физические лица составляют около 30 %. На их долю в основном приходятся небольшие дома-коттеджи в поселковой местности.

Это распределение в основном соответствует распределению объектов по предназначению: объекты производственной сферы, торговые объекты, санатории, жилье и т.д..

Надо сказать, что наименьшим спросом пользуются жилые объекты, особенно многоквартирные дома. Из-за низкой покупательной способности населения, а зачастую из-за опасения высоких ставок ВЭР новым собственникам трудно найти не только покупателей, но и арендаторов квартир в выстроенных домах.

Каковы механизмы выкупа ОНС? В подавляющем числе случаев ОНС находят нового собственника на конкурсной основе или путем продажи с аукционов. То есть механизмы вполне прозрачны и демократичны.

Однако есть ряд до сих пор окончательно не отлаженных вопросов. Один из них - о земле. По решению Президента был период, когда лицу, приобретающему объект, в обязательном порядке надлежало приобрести и землю, занимаемую данным объектом. При неразработанных механизмах кадастровой классификации земли ее цена чаще всего оказывалась завышенной и становилась не по карману покупателю. На сегодняшний день принято решение, содержащее альтернативу. Покупатель объекта может находящуюся под ним землю как выкупить, так и арендовать на срок до 50 лет.

При этом все долги за аренду, накопившиеся у предыдущего собственника, остаются за ним. Иначе говоря, объекты продаются без долгов, чистенькими.

Правда, иногда остается под вопросом, что выгоднее - купить старую незавершенку в почти плачевном состоянии и с долгом за аренду земли лет за 5- 10 или приобрести свежезамороженный объект без долгов? Дело в том, что в принятой практике цена объекта не индексируется, то есть та стоимость, что была заложена в объект 10 лет назад не изменяется. Таким образом, цены на квадратный метр в зависимости от возраста объекта колеблются от одной гривны до 400 тысяч гривен.

Такому парадоксальному ценообразованию в какой-то мере способствует наличие вторичного рынка ОНС (то есть "проглотившие кусок" не по себе нередко вынуждены его впоследствии перепродавать).

На многочисленные вопросы журналистов, присутствовавших на заседании пресс-клуба, отвечали представители международной финансовой корпорации (курирующей данную проблему) С. Кафлиевский и В. Куруч.

Материал подготовила Елена КОЛТУНОВА.

К оглавлению	Вверх	Подшивка